Schönheitsreparaturen

Als Vermieter möchte man gerne die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen.

Mietvertragstexte sind normalerweise für die mehrfache Verwendung bestimmt und unterliegen damit der Regelung über AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) und müssen damit konform gehen.

Leider hat der Bundesgerichtshof verschiedende Regelungen zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen für unwirksam erklärt, so dass bei Abschluss des Mietvertrages aufgepasst werden muss, dass der Mietevertrag keine unwirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen enthält. Ist die Klausel unwirksam, gilt die gesetzliche Regelung: Der Vermieter ist für Schönheitsreparaturen zuständig.

Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind: Das Anstreichen, Tapezieren und Kalken der Decken und Wände das Streichen der Fußböden, der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Kleinere und übliche Vorarbeiten wie Arbeiten zur Beseitigung  von Untergrundschäden und kleineren Einrissen an Holz, Putz und Mauerwerk gehören zu den Schönheitsreparaturen. Hierzu gehört auch die Beseitigung von das übliche Maß nicht übersteigende Anzahl von Dübeln und das Verschließen der Löcher in Wänden und Decken.

Nicht zu Schönheitsreparaturen gehören beispielsweise:
Abschleifen und Grundieren von Holzfußböden, Erneuern von Teppichboden oder Grundreinigung des Teppichbodens nach Auszug des Mieters

Sind die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag wirksam?
Mietverträge unterliegen in der Regel der Überprüfung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Zu den Schönheitsreparaturklauseln hat der Bundesgerichtshof eine Reihe von Feststellungen getroffen:
Eine Anfangsrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, bei Einzug oder kurz danach Renovierungen durchzuführen ist unwirksam. Der Vermieter kann dem Mieter aber einen Anreiz schaffen: wenn der Mieter eine Anfangs – Schönheitsreparatur durchführt, wird er entschädigt. Der Vermieter kann dem Mieter auch eine unrenovierte Wohnung vermieten, soweit die Wohnung nach allgemeinen Grundsätzen bewohnbar ist und der Mieter dies spätestens durch seinen Einzug akzeptiert.
Auch eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, (auf jeden Fall) bei Auszug zu renovieren ist unwirksam.
Unwirksam sind zudem starre Renovierungsfristen: „Die Mieträume sind alle 5 Jahre zu renovieren.“ Oder: „Die Mieträume sind mindestens alle 3 Jahre für…., 5 Jahre für…., 7 Jahre für…. Zu renovieren.“

Ungültig sind auch Klauseln, die dem Mieter vorschreiben, wie er während der Mietzeit seine Wohnung herrichtet (Farbwahlklausel, Verbot der Abweichung von der bisherigen Ausführungsart).

Werden Alternativen im Mietvertragsformular offen gelassen und nicht gestrichen,
(„Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter/Vermieter“), geht die Unklarheit zu Lasten des Vermieters. Der Vermieter muss in dem Fall die Schönheitsreparaturen durchführen.

Zulässig ist:
„Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“.

Fristenplan im Mietvertrag:
Unwirksam sind starre Fristen:
„Der Mieter hat Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnzimmer und Esszimmer alle 4 Jahre und den Flur alle 5 Jahre zu renovieren.“
Wirksam sind dahingehend weiche Fristen in Abhängigkeit vom Zustand der Wohnung:
„Im Allgemeinen (oder in der Regel) werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Baderäumen und Duschen in einen Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von 5 Jahren und in anderen Nebenräumen in einem Abstand von 7 Jahren.“ Auch der Zusatz ist möglich: „der Mieter ist verpflichtet, spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung durch den Mieter erforderlichen Arbeiten durchzuführen.“
Sind die Renovierungsfristen abgelaufen und ist der Mieter der Auffassung, es muss noch gar nicht renoviert werden, muss er dies beweisen.
Gefahr für den Vermieter: Enthält der Mietvertrag eine ungültige Klausel, beispielsweise den Zwang zur Endrenovierung oder Anfangsrenovierung führt dies meist zur Ungültigkeit aller Schönheitsreparaturklauseln. Folge: der Vermieter ist wieder in der Pflicht.

Wie sind die Schönheitsreparaturen auszuführen:
„fachmännisch, in mittlerer Art und Güte“.

Ein handwerklich etwas begabter Mieter kann seine Schönheitsreparaturen selben ausführen. Der Vermieter muss Farbstreifen in der Tapete, Überlappungen der Tapetenbahnen, offene Nähte, Falten, größere Blasen oder eine nicht mehr wahrnehmbare Körnung der Tapete wegen zu viel der Farbe nicht hinnehmen.

Die Art der Renovierung bei Auszug muss den üblichen Geschmacksvorstellungen entsprechen. Führt der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, muss der Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages eine Nachfrist setzen. Die Aufforderung des Vermieters zur Renovierung muss so genau sein, dass der Mieter weiß, was er zu renovieren hat.

Zu beachten: der Mieter muss auch noch die Möglichkeit haben, die Wohnung zu renovieren. Dies hat er nicht, wenn der Vermieter, der alle Schlüssel schon bekommen hat, dem Mieter die Wohnungsschlüssel nicht mehr aushändigt oder die Wohnung bereits weiter vermietet hat und sie dem Mieter nicht mehr zur Renovierungüberlassen kann.

Verjährung des Anspruchs auf Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter
Der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen verjährt nach 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung durch den Mieter, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis beendet ist.  Dies gilt auch für den Schadensersatzanspruch.

Um Streitigkeiten dahingehend zu vermeiden, ob aufgetretene Abnutzungen der Wohnung, insbesondere Schäden an der Wohnung schon vor Mietbeginn da waren, ist dem Vermieter dringend zu raten, ein Zustandsprotokoll bei Einzug und dann auch bei Auszug des Mieters anzufertigen und zusammen mit dem Mieter vor dessen Auszug eine Begehung der Wohnung durchzuführen.